Eigentumswohnung: Betriebskostenabrechnung an Mieter rechtzeitig erstellen.

Gegenüber Mietern im Wohnugseigentum muss binnen Jahresfrist abgerechnet werden. Was ist aber, wenn der WEG-Verwalter sich bei der Hausabrechnung Zeit läßt?

Was besagt die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB genau?

Grundsätzlich kann der Vermieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht geltend machen, wenn er sie nicht in der Jahresfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erstellt. Innerhalb von 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum muß dem Mieter die Abrechnung zugstellt sein.

Also: Beträgt der Abrechnungszeitraum von Januar bis Dezember 2014, muß dem Mieter spätestens Ende Dezember 2015 die Abrechnung vorliegen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

 

Eine "Alibi"abrechnung hilft nicht.

Ein Wohnungsvermieter hatte im Dezember 2012 die Hausabrechnung des WEG-Verwalters für 2011 noch nicht erhalten. Der Vermieter schickte seinem Mieter im Dezember 2012 eine Abrechnung für 2011 - allerdings mit den Beträgen des Jahre 2010. Sein Vorgehen erläuterte der Vermieter in einem Begleitschreiben. In 2013 erhielt der Vermieter die Hausabrechnung und erstellte nun die Abrechnung für 2011 neu mit den richtigen Werten und verlangte eine Nachzahlung. Beim Hausverwalter hatte er nicht auf die Erstellung der Hausabrechnung gedrängt.

 

Das Landgericht Bonn verneinte eine Nachzahlungspflicht des Mieters (Urteil v. 8.1.2015, 6 S 138/14), weil die Abrechnung vorsätzlich falsch und letztlich gar nicht ernst gemeint ist und allein der Fristwahrung diente.


Wäre die Mieterabrechnung ohne beschlossene Hausabrechnung wirksam?

 

Diese Frage, wird unterschiedlich beurteilt. Teilweise wird die Auffassung vertreten, der vermietende Wohnungseigentümer müsse die Erstellung der Jahresabrechnung durch den WEG-Verwalter und Beschlüsse der Eigentümer nicht abwarten. Der einzelne Eigentümer könne durch Belegeinsicht beim Verwalter die erforderlichen Daten zusammenstellen, die er für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung benötige.

Nach anderer Auffassung, kann die Jahresabrechnung nur dann als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen, wenn die Eigentümer sie durch Beschluss genehmigt haben. Solange die Genehmigung fehlt, steht nicht fest, inwieweit dem vermietenden Wohnungseigentümer tatsächlich Kosten entstehen. Die Beitragspflicht des Wohnungseigentümers wird erst durch den genehmigenden Beschluss begründet. Die zwecks Beschlussfassung vom WEG-Verwalter erstellte Abrechnung hat nur vorläufigen Charakter. Zumindest solange die Abrechnung nicht durch Beschluss genehmigt ist, ist mit Änderungen zu rechnen. Soweit dem Vermieter keine Kosten entstehen, können diese auch nicht auf den Mieter umgelegt werden.

 

Was ist zu tun?

Der Vermieter sollte, frühzeitig beim WEG-Verwalter die Abrechnung anzumahnen und ggf. weitere geeignete, zumutbare Schritte zu unternehmen. Sofern er solche Schritte unternommen hat und dennoch die Jahresabrechnung erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erhalten hat, kann er sich darauf berufen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.