Ein Überblick: Betriebskosten und Mietvertrag

Welche Kosten sind in der Nebenkostenabrechnung eigentlich umlegbar - und welche nicht?  Im folgenden erhalten Sie eine Überblick für den Wohnungsbereich. Bei gewerblichen Mietverhältnissen können auch zusätzliche Kosten umgelegt werden, wenn ses im Mietvertrag vereinbart wurde.

 

Die Checkliste können Sie sich auch herunterladen, ausfüllen und mir zusenden. Ich erstelle die Abrechnung für Sie. Oder schicken Sie mir einfach Ihren "Zettelkasten".

Was sind Betriebskosten und was nicht?

In der Betriebskostenverordnung ist gesetzlich geregelt welche Betriebskosten im Mietvertrag als umlegbar vereinbart werden dürfen, und welche Kosten nicht dazu gehören. In § 1 werden die Betriebskosten definiert:

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Umlagefähige Kosten und Umlageschlüssel im Mietvertrag

  •  Entscheidend für die Umlagefähigkeit sind die Vereinbarungen im Mietvertrag! Für die Umlegbarkeit genügt der Verweis auf die Betriebskostenverordnung im jeweiligen Mietvertrag. Eine Aufzählung der einzelnen Positionen ist dann nicht erforderlich. Ohne Verweis auf die Betriebskostenverordnung gilt die Aufzählung im Mietvertrag.
  • Ausnahme: Die „sonstigen Betriebskosten“ (siehe Ziff. 17 der Betriebskostenaufzählung) müssen stets im Mietvertrag benannt werden. Zu der Frage welche überhaupt zulässig sind, gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung.

  • Bei Zentralheizung und zentraler Warmwasserversorgung: Die Heizkosten und das Warmwasser müssen grundsätzlich verbrauchsabhängig berechnet werden. Das ergibt sich aus der Heizkostenverordnung. Eine andere Regelung im Mietvertrag ändert daran nichts.

    Es ist sinnvoll die Abrechnung des Heizkostenabrechners  (Ista, techem, Brunata etc.) an die Nebenkostenabrechnung anzuhängen und deren Ergebnisse in die Gesamtabrechnung aufzunehmen.

  • Der Umlageschlüssel ist grundsätzlich die Wohnfläche, es sei denn, dass im Mietvertag etwas anderes vereinbart wurde. Es kann sinnvoll sein - zum Beispiel beim Wasserverbrauch -  nach verbrauchter Menge abzurechnen. Dann müssen allerdings Wasseruhren montiert sein. Denkbar sind auch Umlagen nach Personenzahl oder Miethöhe. Wichtig ist, dass der Umlageschlüssel eine nachvollziehbare und plausibele Verteilung der Kosten ermöglicht.

Näheres zu den Betriebskostenarten

 Die Betriebskostenverordnung erläutert detailiert welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Näheres dazu erfahren Sie in den Details zur Abrechnung.


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Checkliste zur Nebenkostenabrechnung
In dieser Liste finden Sie die einzelnen Positionen zur Abrechnung der Betriebskosten.
BK-Checkliste Wohnen.pdf
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